关于提升安置房小区物业管理水平的建议
区政协提案委员会
进入新世纪以来，随着我区城市化进程的快速推进，一大批应拆迁而建造的安置房小区相继建成并投入使用。拆迁安置房小区的统一规划建设，为保障我区城市现代化建设的顺畅推进发挥了积极作用，但由于安置房小区在住房性质、居民构成等方面具有一定的特殊性，在物业管理方面出现一些新的情况和问题，已成为亟待思考并加以突破的现实问题。
一、基本情况
据统计，截止2018年底，我区交付安置房总面积1190.49万平方米，其中住宅面积947.18万平方米，配套用房面积243.33万平方米，共交付安置房小区65个，85856套，涉及拆迁户39818户。近年来，区委区政府和有关部门高度重视安置房小区物业管理工作。2012年，针对我区安置房小区物业管理的现状，研究起草并由区政府下发了《锡山区安置房小区物业管理推行标准化市场化服务的指导意见（试行）》，进一步规范了安置房小区物业管理服务行为，着力提升全区安置房小区规范管理水平。我区各镇（街道）也成立了物管办，专门负责安置房物业管理工作，并根据辖区内安置小区的类型特点和自身实际，积极探索、有益尝试、重点突破，创出了工作特色，取得了一定的工作成效。从管理模式来看，目前安置房主要集中在安镇、东亭和云林三个街道，目前东亭、云林安置房小区全部采用社会化管理模式；安镇主要采用社会化和社区物业管理相结合的方式；锡北、东港、羊尖等乡镇大多以政府主导为主，通过自建物业管理部门或公司负责区域内安置房小区的物业管理工作。从管理效果来看，近年来新建的安置房小区，多通过招投标聘请有资质的物业服务企业来负责管理，管理比较规范；一些老安置小区多采用街道自办物业管理公司或社区居委会自行管理，管理问题较多。
二、存在问题
近年来，我区安置房物业管理取得了一些成效，但与人民群众的期待，与兄弟城区尤其是先进城市相比，还有不小差距。
1、专业化程度不高，物业服务水平低
虽然近年来我区安置房小区物业管理专业化显著提升，但仍有相当部分还是由政府自办物业或社区居委会来管理，一些街道部门或社区管理的安置房小区，物业管理基本靠自治，特别是一些老小区，社区招聘几个本地老百姓，担任保安、保洁，谈不上岗前培训，也谈不上专业服务。应聘的多数是居住在本小区的居民，由于大家都是邻居，谁家养只鸡、谁家在绿化带里种种菜，管理人员也就睁一只眼闭一只眼了。这种凌乱的状况，给小区管理造成了极大的困难。自2013年至2018年底，我区仅12个安置房小区被评为无锡市物业管理示范项目（平安小区），省优项目为零。
2、各部门配合不够，小区综合管理难
安置小区的环境维护复杂、繁琐，单靠一个科室、一个部门的协调、管理显然是不够的，而真正与小区居民日常接触的社区居委会由于没有明确的职责和执法职能，很难解决实际问题。导致一些老安置小区内车辆乱停乱放、私人废旧物品长期堆放楼道、小区绿地成为“菜地”、装修建筑垃圾随意倾倒、擅自改变房屋结构和功能、破墙开店、倚门设摊等违规情况较多，并带有群体性特征，增加了小区物业管理难度。
3、政府资金保障负担重，居民购买服务意识弱
目前，我区安置小区物业费大部分均由政府承担，随着城市化进程加快，大量安置房的建成并投用，高层电梯房增多以及群众物业需求的日益增长，导致安置房物业维护成本逐年增加，各级政府的财政负担越来越重。如安镇街道现有安置房400万平方米，日常物业费每年需投入4000万元，东亭街道安置房面积186万平方米，年需日常物业费1700万元。同时大多安置房居民没有缴纳物业服务费的概念，在向居民象征性收取物业费（0.1元/平方米）的小区中，居民的缴费率也极低，有的小区甚至连机动车停车费都收不到。
4、居民环境意识有待提升，业主自治意识不强
一方面安置房小区的居民从分散居住走向集中居住，受传统思想、旧有生活习惯等因素的影响，无法主动适应社区的物业管理模式，他们的环境意识不强，思想观念未能及时转变。另一方面在拆迁过程中，受拆迁政策不统一，安置小区建设标准不一致等因素影响，部分安置小区居民总认为是政府要求搬迁的，物业管理是政府的事，并对政府主导的物业管理和收费有一定抵触情绪。同时由于居民自治意识不强，主动参与意愿不高，我区大部分安置小区没有成立业主委员会或者物业管理委员会，无法发挥自治组织的沟通、协调功能。
5、管理缺乏顶层设计，区镇协调联动不够
作为安置房物业管理具体承担方，目前各镇街道因地制宜出台了一系列政策和措施，例如东亭街道先后出台了《加强小区物业管理的意见》、《加强安置房属地管理的意见》、《加强安置房小区属地分工的意见》等，安镇街道出台了《安置社区物业管理考核办法》、《安置房小区物业管理工作意见》等，这些政策既有操作性，也有前瞻性，较好地推动了当地安置房物业规范化管理。但目前区级层面，在安置房物业管理方面出台政策不多，没有制定统一的管理标准，对各镇（街道）指导也不深入，导致安置房物业管理各镇（街道）单打独斗，没有得到足够的支持和指导。
三、对策建议
安置房小区物业管理是一项复杂的系统工程，做好安置房小区物业管理要坚持问题导向、系统思维、综合施策、长效管理，确保取得实实在在的成效。
1、加强领导，统筹规划，建立长效管理机制
拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房，政府应责无旁贷的承担起改善安置小区的各类环境和管理水平的责任。从我区实际情况来看，安置小区物业管理应按照“政府扶持、齐抓共管、属地管理、专业服务”的原则，实行属地管理，区、镇两级要成立由政府主要领导牵头的安置房管理工作领导小组，明确相关部门工作职责，并定期召开联席会议，研究推动全区安置房管理提升工作。要结合群众需求和工作实际，出台加强安置房小区物业管理实施意见和配套文件，整体谋划全区安置房物业管理工作，为安置房管理提供政策依据。区物业管理部门要加强对基层物业管理指导，对管理先进的典型物业管理模式，要通过召开交流会或出台文件等多种形式在全区推广。
2、市场优先，分类推进，因地制宜建立物业管理模式
从我区实践和周边地区安置房管理经验来看，安置房住宅区的物业管理模式，应优先选择专业资质的物业企业管理方式，走专业化、市场化管理道路。根据我区实际情况，现阶段物业管理模式应该采取专业化物业管理和社区管理相结合的方式，逐步提升安置房物业管理专业化比例，并最终全部实现市场化。对于新建小区，在新小区建成安置初期，政府牵头通过采购平台，采用购买服务的方式，选聘取得三级以上（含三级）资质等级的物业服务企业，做好新小区的物业管理工作。对于一些目前由社区管理的老小区，在严格规范提升的同时，逐步建立社区退出机制，在条件成熟时，交由专业物业公司管理。
3、多元投入，保障经费，拓宽经费筹措渠道
落实政府财政投一部分、物业管理企业筹一部分、小区居民出一部分的办法，逐年增加居民支出比例，让物业管理逐步走上市场化管理轨道。一是各级政府要把安置房物业管理经费列入政府预算，并逐年增加投入，每年要列入专项资金加大对老旧安置房小区改造。二是逐步推进居民物业费收取。相关部门研究制订相应的收费政策，物价部门要根据物业服务标准，制定安置房收费标准，通过对租房户、差额安置户、转让交易住户按标准收取，要探索“先征后报”的方式收取物业费，先按照服务标准征收物业费，再根据拆迁的户数和人口进行补贴，通过这种方式逐步引导，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。三是物业管理公司以收取停车库（位）费等为突破口，拓展物业管理经费来源。小区应设置智能门禁系统，加强小区车位管理，例如东亭华亭苑小区对安置房住户首辆车收费每月30元/车，第二辆收费50元/车，对租房户收费50元/车，对于老旧安置房小区，要通过加大投入改造车位，通过服务水平提升带动停车费收取。四是建议尽早成立业主委员会，物管与各业主之间就物业服务标准、物业费收取标准做好沟通协调，取得最大共识，稳步推进物业管理费逐步由政府投入向市场化有偿服务过渡。
4、明确标准，典型引领，突出考核支撑
一是加强硬件建设，根据上级要求，制定好推进时间表推进安置房硬件建设，确保物业服务用房到位、消防控制系统正常、监控技防设施全覆盖。二是做好提档升级工作。利用三年时间，使全区3万平方米 以上安置小区，物业服务水平全部达到“无锡市普通住宅物业服务等级（试行）”一级服务标准，每年完成比例不低于30%，对新建小区物业管理不低于“三级服务标准”。三是注重创先争优，积极开展安置房小区物业创星达标活动，加大对物业创星工作的领导，建议各镇（街道）要在2020年底前培育一个安置小区物业管理示范点，达到市级物业管理优秀住宅小区相应标准，并积极培育省级优秀住宅小区，以典型促全面，带动全区物业管理上档次、上水平。四是建立考核督查机制。各镇（街道）要切实履行工作职责，按照省、市、区有关物业管理文件精神要求，进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访、多部门联合考核等形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，并将考核结果与物业费支付挂钩，确保安置小区物业管理真正到位。区政府将安置小区物业管理纳入镇（街道）百分制考核，对年度考核优秀的街道（镇）前二名和获得区级以上荣誉的小区实施奖励，对考核暴露问题较多的街道（镇）、小区予以通报批评。
5、多方协作，齐抓共管，加强综合管理
由各镇（街道）牵头，建立健全由社区、住建、城管、公安、消防、市场管理、环保等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应根据法律法规要求，进一步明确职责，主动将管理职能延伸到安置小区物业管理区域，加强对物业管理人员的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，制止违法违章势头的蔓延。
6、强化引导，提高素质，提高居民的认同感
加强安置小区物业管理，必须充分依靠居民和社会各方的力量，在全区形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。要把加强对安置社区居民及租住人员的教育和引导作为一项重要工作来抓，通过宣传群众、组织群众、动员群众、引导群众，促进安置小区真正向成熟的城市社区转型。应开展形式多样的宣传教育活动，加强物业管理有关政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导居民改变农村生活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯，使崇尚文明、崇尚清洁、崇尚和谐成为广大居民的普遍追求。加强主人翁意识和家园观念教育，提高居民参与共建共享美好家园的自觉意识。