关于我区安置房物业管理的调研情况
区人大常委会环资城建工委
根据《关于开展“民生与社会事业”专题询问实施方案》，为做好专题询问准备工作，区人大常委会副主任张黎平带领环资城建工委，在去年组织听取安置房物业管理情况汇报，以及前两年开展安置房小区社区建设管理代表主题活动掌握相关情况的基础上，今年上半年又通过主任接待代表活动、深入安置房小区召开座谈会、实地走访部分人大代表和选民等，对全区安置房物业管理情况作了详细调研。现将有关情况报告如下：
一、基本情况
（一）出台指导意见，制定工作规范。我区相继制定出台了《关于规范和加强安置房小区物业管理工作的意见（试行）》、《关于锡山区安置房小区物业管理推行标准化市场化服务的指导意见（试行）》，明确了安置房小区管理的总体要求、管理模式、经费保障等内容，使安置房小区物业管理工作有章可循。针对安置房物业管理保障资金筹集，在全市率先制定了《锡山区安置房房屋维修准备金管理暂行办法（送审稿）》，待政府常委会议和区委常委会通过后，即将组织实施。
（二）根据实际情况，确定物管模式。开发区、商务区、各镇（街道）因地制宜，选择确定物业管理模式。目前主要有两种模式：一是由镇（街道）组建物业管理公司或管理机构进行管理；二是市场化运作，委托或选聘有资质的物业管理公司进行管理。
（三）多方挖掘潜力，加强经费保障。目前，我区安置房小区物业管理经费的来源主要来自两方面：一是开发区、商务区、各镇（街道）财政支出，这块经费占比较大；二是安置房小区资源的经营收益作补贴，如配套用房出租、汽车停车位出租租金等。
（四）组织业务培训，提升服务水平。各级政府及其职能部门每年组织对安置房小区管理单位和保安、消防等特种人员开展专业培训。通过培训，提高了相关从业人员的素质和技能。
二、存在问题
（一）从小区的硬件条件看：早期规划建设的安置房小区问题较突出，由于拆迁安置工作时间紧、任务重，大多属于边规划建设、边过渡安置，建设手续不够规范，建设标准相对不高，存在着医疗卫生、社区服务、机动车停车位等配套设施规划建设不到位的问题，不少业主对此反响强烈。
（二）从物业的服务标准看：在安置房小区“花钱买服务”的观念一时还难以被接受。目前，开发区、商务区、各镇（街道）包揽了安置房物业费，提供的物业服务也仅限于保安、保洁、保绿和保修方面，与业主日益提高的生活居住要求相比，存在较大差距。由于安置房维修速度慢，等待时间长，一些业主有抱怨。
（三）从小区的管理现状看：业主自治意识不强，部分安置户农村情结较深，入住安置房后仍承袭原有的生活习惯，对小区公共设施部位的保护意识淡薄，存在违章乱搭建、绿化带种菜、底层室内打井、杂物随处堆、垃圾随手扔、衣物随处晒、车子乱停放等不文明行为，安置房小区的管理难度较大。
（四）从小区的矛盾纠纷看：安置房小区出租的情况较多，违规群租现象比较突出，存在安全和治安隐患，群租户与邻里间经常会有一些矛盾纠纷。另外，由于安置房“两证”办理不到位，安置房私下买卖的情况较为普遍，由此产生的房产及物业管理纠纷也较多。这些发生在安置房小区的纠纷，仅靠物业服务企业一家无法处理，需要各级政府及有关职能部门和社区组织共同研究解决。
三、有关建议
（一）完善配套设施。针对早期已交付使用的安置房小区物业管理服务用房和各类公建配套设施不完善的，建议要因地制宜，根据每个小区的实际情况，按照“缺什么补什么”的原则，认真研究，加以完善。针对新建的安置房小区要严格落实国家规定标准和设计要求，确保小区配套设施建成到位。
（二）提高服务标准。围绕安置房小区物业管理标准化、市场化服务的总要求，努力提升安置房小区建设品质，选择部分条件较好的安置房小区推行政府指导下的市场化管理，选聘优秀的物业服务企业实施专业化管理。要研究非拆迁安置户和承租户物业服务费收缴办法，为加快推行物业管理市场化服务创造条件。要依据《锡山区安置房房屋维修准备金管理暂行办法》的规定，进一步落实专项维修资金和维修责任，本着方便业主的原则，简化报修程序，减少工作环节。
（三）加强监管服务。政府主管部门要加强对安置房小区管理的政策研究和业务指导，强化对物业服务企业的行业监管，进一步规范物业服务行为，提升全区物业管理水平。政府相关职能部门要根据各自行政管理职能，切实履行物业管理职责，对涉及安置房小区的各类违法行为主动提前介入，经常性开展行政执法工作，推动安置房小区的长效管理。
（四）强化宣传引导。要加强物业管理有关政策法规宣传和城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导安置房小区业主形成文明健康的生活习惯，增强对小区的认同感、归属感、责任感，引导业主自觉参与小区管理。社区居委会（村委会）要主动配合镇（街道）参与安置房小区交付和小区物业管理考核，加强与物业服务企业的沟通、指导、协调。要完善纠纷协调机制，健全社区居委会（村委会）、物业服务企业、政府及相关职能部门参与的联席会议机制，共同解决安置房小区管理工作遇到的各类问题。同时，要加强学习培训，定期组织安置房管理人员、社区管理人员开展小区管理业务培训。